Kodanik küsib: Hakkan ehitama. Mida pean teadma?

Kas maja ehitamiseks peab esmalt taotlema vallavalitsusest ehitusloa? Või käib see nüüd ehitisregistri kaudu?
Vastavad arhitektid Inge-Ly Ansip ja Piret Miller: Sellele küsimusele ei ole võimalik vastata lühidalt. Vastused võivad erineda sõltuvalt hoone kasutamise otstarbest, suurusest, kavandatavatest ehitustöödest ja nende ulatusest ning paljust muust. Esmalt võiks lugeda Saaremaa valla koduleheküljelt ehitus- ja planeeringuosakonna alt ehitustegevuse kohta ja kahtluse korral pöörduda konsultatsiooniks oma piirkonna vastava ametniku poole (vt Saaremaa valla kodulehelt ehitus- ja planeeringuosakonna piirkonna kaart ja kontaktandmete tabel).
Üldjuhul on uue hoone püstitamiseks vajalik detailplaneering, aga ka siin on erisused olenevalt hoone kasutamise otstarbest ja sellest, kas tegu on tiheasustus- või haja-asustusalaga. Juhul kui kavandatud ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt väljakujunenud keskkonda, on võimalik ehitusõigust määrata projekteerimistingimustega. Esmase sellekohase hinnangu annab piirkonna arhitekt.
Alustada tuleks projekteerimistingimuste taotluse esitamisest, mille alusel arhitekt selgitab välja detailplaneeringu vajaduse või selle vajaduse puudumisel väljastab projekteerimistingimused ehitise projekteerimiseks. Taotluse saab esitada elektrooniliselt läbi riikliku ehitisregistri. Projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest tuleb tasuda riigilõiv 25 eurot Saaremaa vallavalitsuse arveldusarvele. Projekteerimistingimused ei anna veel õigust ehitamise alustamiseks.
Ehitusloa saamiseks esitatakse Saaremaa vallavalitsusele ehitusloa taotlus koos ehitusprojektiga samuti elektrooniliselt läbi riikliku ehitisregistri.

Milliste hoonete püstitamiseks pole vaja ehitusluba, vaid tuleb esitada kirjalik ehitusteatis? Milliseid hooneid võib püstitada nii ilma ehitusloa kui ka ehitusteatiseta?
Vastavad ehitusspetsialistid Piret Kuldsaar ja Andres Abna: Ehitusloa taotlemise ja ehitusteatise esitamise nõuded on toodud ehitusseadustiku Lisas 1  „Tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta" .
Kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone ehitamiseks ehitusteatise või ehitusloa taotlemise kohustus puudub.

Uue ehitusseaduse järgi peab hoone omanik tagama ehitise ehitamise üle asjatundliku järelevalve (omanikujärelevalve). Kes määrab ehitatavale hoonele järelevalve tegija?
Vastavad ehitusspetsialistid Piret Kuldsaar ja Andres Abna: Omanikujärelevalve mõte on eelkõige omaniku huvide kaitse, ehk siis see, et ehitaja või projekteerija ei saaks omaniku kui tellija nõrgemat positsiooni ära kasutada. Kui omanikul endal ei ole omanikujärelevalve tegemiseks piisavat pädevust, tellib ta selle teenuse vastavat teenust (majandustegevuse korras) pakkuvalt isikult.
Ehitusloa taotlenud isik on kohustatud esitama pädevale asutusele vähemalt kolm päeva enne ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta, milles esitatakse andmed ehitise, ehitamise alustamise aja, omanikujärelevalve tegija ja ehitamist teostava isiku kontaktandmete kohta.
Seega järelevalve tegijat ei määra vallavalitsus, omanikujärelevalve tellib omanik (ehitusloa taotlenud isik) omanikujärelevalve teenust osutavalt isikult, vt majandustegevuse register.

Millal tuleb algatada detailplaneering ja keskkonnamõjude strateegiline hindamine?
Vastavad planeeringuspetsialistid Katrin Kuusk ja Kätlin Kallas: Kehtiva planeerimisseaduse §125 lõigetes 1 ja 2 on sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustus. Detailplaneeringu koostamise kohustus on eelkõige linnades ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks ja laiendamiseks ning üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel. Kohaliku omavalitsuse üldplaneering on maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste seadmise alus, kus on muu hulgas välja toodud detailplaneeringu koostamise vajadus. 
Näiteks juhul, kui soovitakse katastriüksust jagada, peab kohalik omavalitsus välja selgitama jagamise põhjuse. Kui selleks on  katastriüksuste moodustamine, millele soovitakse ehitusõigus saada, tuleb üldjuhul koostada detailplaneering. Kui olemasolevale maaüksusele hajaasustuses soovitakse rajada elamu, ei ole detailplaneeringu koostamine nõutud ja ehitusõigus seatakse projekteerimistingimustega.
Keskkonnamõjude strateegilise hindamise (KSH) algatamise vajadus ja täpsemad menetlusnõuded on sätestatud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses (KeHJS). KSH eelhinnangu koostamise täpsustatud loetelu on välja toodud Vabariigi Valitsuse määruses "Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu".
Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 35 lg 1 kohaselt tuleb keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamine või algatamata jätmine otsustada üheaegselt strateegilise planeerimisdokumendi koostamise algatamisega. Seega oleneb KSH algatamise kaalumine ja KSH algatamine detailplaneeringu eesmärgist.
Keskkonnamõjude hindamine (KMH) tuleb kindlasti algatada siis, kui taotletakse tegevusluba sellisele tegevusele, mis on ära toodud loetelus KeHJS § 6 lg 1.
KMH algatamise vajalikkust hinnatakse näiteks projekteerimistingimuste, ehitusteatise ja ehitusloa menetluse juures.

Kuidas taotleda elamule kasutusluba?
Vastavad ehitusspetsialistid Aivo Kesküla ja Üllar Jõgi: Omanikul on kohustus pärast ehitise valmimist taotleda sellele kasutusluba. Ehitise kasutusloata kasutamise eest on kohalikul omavalitsusel õigus omanikku trahvida. Vaatamata sellele on kasutusloata kasutatavate elamute hulk üsna suur, kuna kasutusloa saamine võib tunduda keerulise ettevõtmisena.
Kasutusluba saab käsitleda kohaliku omavalitsuse kinnitusena, et ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusloas määratud kasutusotstarbe kohaselt.
Siiski ei vaja kõik ehitised ning igasugune ehitustegevus kasutusluba. Enam ei kehti ka reegel, et ehitusloa taotlemisel tuleb tingimata taotleda kasutusluba. Kasutusluba tuleb taotleda üksnes juhul, kui ehitusseadustik seda otseselt nõuab ning kõik need juhtumid on kirjeldatud ehitusseadustiku lisas 2. Näiteks üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu või selle teenindamiseks vajaliku hoone puhul on kasutusluba vaja taotleda juhul, kui püstitatakse uus hoone või olemasolevat hoonet laiendatakse enam kui 33% võrra. Muudel juhtudel – ümberehitamisel, laiendamisel kuni 33%, kasutusotstarbe muutmisel – on vaja esitada kasutusteatis. Kui on toimunud hoone osa asendamine samaväärsega, ei ole vaja taotleda kasutusteatist ega taotleda kasutusluba.
Kasutusloa saamiseks peab omanik esitama kohalikule omavalitsusele ette nähtud vormis kasutusloa taotluse. Seejuures tuleb jälgida, millist tegevust ehitisega seoses kavandatakse, kas ehitise püstitamist, laiendamist või ümberehitamist või kasutusotstarbe muutmist. Kasutusloa taotlusele tuleb lisada ehitusseadustikus nõutud dokumendid. Kindlasti tuleb lisada ehitusprojekt ning ehitamist kajastavad dokumendid (ehitusdokumendid, sh  teostusjoonised; ehituspäevik; kaetud tööde akt; töökoosolekute protokollid jms).
Kui puuduvad ehitamise dokumendid, siis on omanikul on kohustus tõendada ehitise vastavust ehitusprojektile ja ohutusnõuetele. Seda saab ta teha ehitise auditiga. 
Ehitise ohutuse nõuete alla kuuluvad kõik EhS § 11 lg 2 nimetatud ohutusega seotud nõuded. Sellepärast ongi problemaatiline anda kasutusluba ainult ehitusprojekti alusel ning otstarbekas on küsida ehitise auditit.  Kui on olemas ehitamise tehnilised dokumendid, siis on võimalik kaaluda piirdumist ainult osaliste audititega, so elektri audit jms. Hooldusjuhendid, energiamärgis ja ehitise audit tuleb lisada ainult siis, kui see on mõne õigusaktiga ette nähtud. Lisaks tuleb tasuda riigilõiv.
Alates 01.04.2016 saab kasutusloa taotluse esitada ka elektrooniliselt läbi ehitisregistri. 
Kasutusloa taotluse saamisel kontrollib kohalik omavalitsus kõigepealt, kas puuduvad ilmselged alused kasutusloa läbivaatamata jätmiseks. Näiteks on kasutusloa andmine ilmselgelt võimatu eelkõige juhul, kui kasutusluba pole tarvis või ehitise ehitamiseks oli nõutav ehitusteatise või ehitusloa olemasolu, aga neid ei ole esitatud või taotletud.  Kui esineb mõni kasutusloa läbivaatamata jätmise alus, siis peab kohalik omavalitsus vormistama selle kohta otsuse ja selgitama otsuses läbivaatamata jätmise põhjust.
Kui kasutusloa taotluse läbivaatamata jätmiseks alust ei ole, algab kasutusloa taotluse sisuline läbivaatamine. Kui taotlus on puudustega, näiteks puuduvad selles nõutud andmed või on lisamata vajalikud dokumendid või dokumendid on puudustega, määrab kasutusloa andja taotluse esitajale esimesel võimalusel tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, selgitades, et tähtpäevaks puuduste kõrvaldamata jätmisel võib ta jätta taotluse läbi vaatamata. Samuti peab kasutusloa andja selgitama, milles puudus seisneb ning viitama puuduse osas vastavale õigusakti sättele.
Tähtaeg peab olema määratud selliselt, et see võimaldaks kasutusloa taotluse seaduses sätestatud tähtaja jooksul – 30 päeva - läbi vaadata. Kuigi kohaliku omavalitsuse nõudmised peavad lähtuma ehitusseadustikust, küsitakse ka dokumente, mida seadus kasutusloa taotlemisel tegelikult ei nõua. Näiteks nõutakse tihti  korstnapühkimise akti ja prügiveolepingut. Sellised nõudmised ei ole õiguspärased.

Kas vanade majade rekonstrueerimiseks või kõrvalhoonete ümberehitamiseks peab taotlema samuti luba? Näiteks kui vanast laudast tahetakse teha elamu.
Vastavad arhitektid Inge-Ly Ansip ja Piret Miller: Kõrvalhoonete ümberehituse õiguse saab enamasti ehitusteatise taotlemisel. Kuna aga vanade ehitiste rekonstrueerimise asjaolud ja mahud on tihti väga erinevad, siis üheseid käitumisreegleid ei ole. Iga ehitise rekonstrueerimise taotlemisel kaalutakse ehitusloa ja projekti või ehitusteatise vajadust sõltuvalt ehitise asukohast, arhitektuuri ja miljööväärtusest või muudest asjaoludest. Esmalt oleks mõistlik nõu pidada kas arhitekti või ehitusspetsialistiga.

Kuidas saada ehitisregistrisse vanad ammu ehitatud hooned?
Vastab registripidaja Kersti Nurk: Vanu hooneid kannavad praegu registrisse ehitusspetsialistid Aivo Kesküla ja Üllar Jõgi.
Ehitisregistri andmed peavad olema korras 2020. aasta 1. jaanuariks. Oma hoonete kohta saab päringu teha aadressil www.ehr.ee
Vanad ammu ehitatud hooned kannab omaniku esitatud teatiste ja mõõdistusjooniste alusel registrisse kohalik omavalitsus.
Kui omanik ei esita piisavaid tõendeid ehitamise aja kohta, eeldatakse, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist, 1. jaanuar 2003.a. Pärast 2003. aastat ilma dokumentatsioonita ehitatud  ehitised tuleb tagantjärele seadustada.
Loe ka juuresolevaid Ehitusseadustiku lisasid:
Lisa 1 Tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta
Lisa 2 Tabel kasutusteatise, ehitusprojekti ja kasutusloa kohustuslikkuse kohta

Lühendatult ilmunud 15. veebruari ja 1. märtsi Saaremaa Teatajas.